l 전세계약ㅣ전세계약 필수 체크사항

전세 계약 시 필수 체크리스트 🏡🔍

전세 계약을 앞두고 계신가요? 전세자금대출을 받는 분들이나 처음 전세를 경험하는 분들은 꼭 알아야 할 내용이 많습니다. 부동산 가격이 하락할 때 ‘깡통전세’나 ‘역전세’ 문제로 보증금을 지키기 어려운 상황이 발생할 수 있기 때문에, 계약 전후로 신중한 확인이 필요합니다. 오늘은 전세 계약 시 보증금을 안전하게 지키는 방법과 필수 체크 사항을 정리해 드릴게요!

전세보증보험을 설명하기 위한 1탄이라는 사실(다음 포스트도 기대해 주세요)

📌 전세 계약 전 필수 용어 정리

전세 계약을 하기 전에 자주 듣지만 헷갈리는 용어들을 먼저 알아볼게요.

▶ 임대인 / 임차인

• 임대인 = 집주인
• 임차인 = 세입자

▶ 전세 계약금

• 전세 계약 시 보증금의 10%를 계약금으로 지급
• 임차인은 계약을 파기하면 계약금의 10%를 위약금으로 지불해야 함
• 계약서에 "대출이 안 나오면 계약 해지 가능" 특약을 넣을 수도 있음

▶ 전세 재계약

• 임대차 3법에 따라 계약갱신청구권을 행사하면 2년 추가 거주 가능
• 보증금이 오르지 않으면 계약서 재작성 없이 연장 가능
• 보증금 증액 시 새로운 계약서 작성 + 확정일자 다시 받아야 함

💡 전세계약 시 세입자가 확인해야 하는 6가지 

1. 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 부분은?

등기부등본은 전세계약 전에 필수로 확인해야 하는 문서예요. 특히, 아래 사항을 꼭 살펴보세요.

✅ 갑구(소유권 관련)

• 소유자가 계약서의 임대인과 일치하는지 확인
• 가압류나 압류가 있는 경우 해당 주택이 경매에 넘어갈 가능성이 있음

✅ 을구(근저당권 및 채권)

• 근저당이 많이 설정된 주택은 위험 (집값의 70% 이상이면 보증금 반환 어려움)
• 선순위 채권이 많을 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음

📌 예시:
✔ 확인해야 할 내용

• 집값이 5억 원인데 근저당 설정 금액이 4억 5천만 원이라면, 경매 시 보증금 반환이 어려울 수 있어요.
• 임대인이 대출을 많이 받아둔 경우, 추가 대출로 인해 보증금 반환이 어려울 가능성이 큽니다.

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2. 전세계약 후에도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?

전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 위험을 줄이는 중요한 안전장치예요. 계약 후에도 가입이 가능하지만 몇 가지 조건이 있어요.

✅ 가입 조건

• 전세가율(전세금/매매가 비율)이 일정 기준 이하일 것
• 임대인의 세금 체납이 없을 것
• 임대인의 동의가 필요한 경우도 있음

✅ 보증보험 가입 가능 기관

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI(서울보증보험)
• HF(한국주택금융공사)

📌 예시:
✔ 보증보험 가입 가능 여부 체크

• 안전한 경우: 전세가율 70%, 근저당 없음 → 가입 가능
• 위험한 경우: 전세가율 90%, 근저당 설정 → 가입 거절 가능성 높음

💡 Tip: 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 임대인에게 사전에 동의를 구하는 것이 좋아요.

 

전세보증보험 가입방법 : https://ten-thousand.tistory.com/14

전세보증보험 가입 방법 및 꿀팁 🏠

 

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3. 임대인이 바뀌면 기존 전세계약은 유효한가요?

임대인이 바뀌어도 기존 전세계약은 원칙적으로 그대로 유지됩니다. 다만, 몇 가지 주의해야 할 점이 있어요.

✅ 임대인 변경 시 체크할 사항

• 새 임대인이 계약을 승계했는지 확인
• 전세계약서 사본을 새 임대인에게 전달
• 새로운 소유주가 보증금 반환 의무를 승계했는지 명확히 하기

✅ 등기부등본 재확인 필수!

• 새 임대인이 대출을 많이 받아 근저당이 설정되었는지 확인
• 혹시 모를 명도 소송 대비

📌 예시:
✔ 새로운 집주인 등장

• 전세로 살고 있는 중간에 집주인이 바뀌었다면?
• 전세계약서는 그대로 유지되지만, 새 임대인과 보증금 반환 문제를 사전에 정리하는 것이 중요해요.

💡 Tip: 가능하면 새 임대인과 보증금 반환 약정을 다시 한번 명확히 해 두는 것이 좋아요.

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4. 전입신고를 안 하면 어떤 문제가 생기나요?

전입신고를 하지 않으면 대항력을 인정받을 수 없어 보증금을 보호받지 못할 위험이 있어요.

✅ 전입신고의 중요성

• 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력 & 우선변제권 확보 가능
• 미루지 말고 계약 후 즉시 신고해야 안전

✅ 대항력 & 우선변제권 차이

• 대항력: 경매 시 새로운 집주인에게 기존 계약을 주장할 수 있음
• 우선변제권: 보증금을 경매 낙찰 대금에서 먼저 돌려받을 수 있음

📌 예시:
✔ 전입신고 여부에 따른 차이

• A씨(전입신고 & 확정일자 O): 임대인이 바뀌어도 기존 전세계약 유지 가능
• B씨(전입신고 & 확정일자 X): 새로운 집주인이 입주를 요구하면 나가야 할 수도 있음

💡 Tip: 전세 계약 후 반드시 당일 전입신고 + 확정일자 받기!

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5. 전세 계약서 작성 시 필수 특약은?

전세계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 특약 조항이 있어요.

✅ 보증금 보호를 위한 특약 예시

• "임대인은 전세보증보험 가입에 협조해야 한다."
• "잔금일에 근저당이 모두 말소되지 않으면 계약을 해제할 수 있다."
• "전세계약 종료 후 1개월 내 보증금을 반환하지 않으면 연체이자를 지급한다."

✅ 임대인의 채무로 인한 위험 방지

• "임대인이 국세·지방세 체납으로 인해 경매 진행 시 계약을 해지할 수 있다."

📌 예시:
✔ 보증금 반환이 지연될 경우

• 만약 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면?
• "보증금 반환 지연 시 월 12%의 연체 이자를 지급한다." 라는 특약이 있다면 보증금을 빨리 돌려받을 가능성이 높아요.

💡 Tip: 특약 사항은 임대인과 사전에 협의하고 꼭 계약서에 기재하세요!

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6. 전세금 반환이 늦어지면 어떻게 하나요?

전세 만료일이 지나도 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 법적 조치를 고려해야 해요.

✅ 대처 방법
1️⃣ 임대인과 협의 (내용증명 발송)
2️⃣ 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사에 청구
3️⃣ 임차권 등기명령 신청 (전세금 보호용)
4️⃣ 소송 및 강제집행 절차 진행

✅ 전세금 반환 소송 시 유리한 점

• 승소 시 경매 절차 없이 바로 임대인의 자산에 대해 강제집행 가능
• 추가 연체 이자 청구 가능

📌 예시:
✔ 전세 만기 후 보증금 반환이 안 될 경우

• 계약이 끝났는데 임대인이 차일피일 미루며 보증금을 돌려주지 않는다면?
• 내용증명 발송 → 임차권 등기명령 신청 → 지급명령 신청 순서로 진행

💡 Tip: 계약 종료 3개월 전부터 임대인과 보증금 반환 계획을 논의하세요!

 

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