2025년 상가 구매 예정, 대출 관련 Q&A 총정리 (대출 금액 산정 예시 포함)

안녕하세요! 😊 최근 오랜된 주택을 구매하여 1층은 카페를 하고 2층에는 직접 거주하는 방식으로 매매를 많이 들 하시는데요.
오늘은 상가 매입을 계획 중인 분의 사례를 통해, 상가 구매 시 가장 중요한 대출 가능 금액과 사업자 등록 여부, 기존 부동산 대출 영향 등을 구체적으로 정리해보겠습니다.

상황 요약

구매 예정 상가 금액 : 7~8억 원
현재 임대 수익 : 월세 약 300만 원 (2종 근린생활시설)
리모델링 및 2층 증축 후 : 월세 500만 원 기대
대출 희망 금액 : 4~5억 원

위의 상황을 기준으로 한번 알아볼께요.🔍

1️⃣ 대출 가능 금액, 감정가 대비 70~80%가 맞나요?

👉 네, 대체로 맞습니다. 그러나 대출금액 산정 시 감정가 금액으로만 하는 것이 아니라, 금융기관에서 경매로 인한 채권회수 시 우선적으로 공제되는 소액임차인 최우선변제금을 대출 가능금액에서 차감되게 됩니다.

또한, 대출금액 산정 시 "DSR 규제(총부채원리금상환비율)"의 범위 안에서 은행은 40%, 2금융권은 50%의 범위안에서 대출이 가능합니다.

일반 시중은행 : 감정가 대비 60~70%
2금융권(저축은행 등) : 감정가 대비 70~80% 에서 최우선변제금 차감

※ 지역마다 LTV금액이 다른데, 대부분 지역의 평균낙찰가율을 많이 사용합니다. 은행에서는 채권회수를 대비해 과도한 대출을 방지하고자 하는 차원이겠죠?!

아래 예시를 한번 볼께요.

✏️ 대출금액 산정 기본 예시

가령, 감정가가 8억 원이라면

감정가 70% 대출 → 8억 × 0.7 = 5.6억 원
감정가 80% 대출 → 8억 × 0.8 = 6.4억 원

하지만!
👉 대출 실행 시에는 소액임차 최우선변제금 공제 후 최종 대출금액이 정해집니다. (지역별 상이)

2️⃣ 소액임차 최우선변제금 적용 시 대출금액 예시

상가 대출 시에는 소액임차인의 최우선변제금을 반드시 차감해야 합니다.

2025년 수도권(광명시 포함) 기준

구분소액임차 보증금 기준최우선변제금

상가	보증금 5,500만 원 이하	1,900만 원
주택	보증금 1억 2천만 원 이하	4,800만 원

📊 적용 예시 (주상복합 건물, 광명시 기준)

건물 구성 : 1층(상가) + 2층(주택)
감정가 : 8억 원
대출비율 : 70% 적용

1. 기본 대출 가능 금액
8억 × 70% = 5억 6,000만 원

2. 최우선변제금 차감

상가 부분 : 1,900만 원
주택 부분 : 4,800만 원
👉 합계 6,700만 원 차감

3. 최종 대출 가능 금액

5억 6,000만 원 - 6,700만 원 = 4억 9,300만 원

✅ 결과 : 실제 대출 가능 금액은 약 4억 9,300만 원이 됩니다.

3️⃣ 아직 사업자등록을 안했는데, 사업자 등록이 선행되어야 상가 대출이 가능한가요?

👉 꼭 그렇지는 않습니다.

일반 상가담보대출은 사업자 등록 없이도 가능합니다.
다만, 임대사업자 등록을 하면 대출 심사에 유리할 수 있습니다.
추후 리모델링 후 직접 운영할 계획(예: 카페 운영 등)이 있다면, 사업자등록 후 "운영자금 대출"로도 접근 가능해요.

그런데, 임대사업자가 있는경우에 은행에서는 RTI라는 제도가 있어서 임대수익,소득이 대출 한도에 영향을 미치게 되는점.

없다고 해서 RTI를 산정을 안하는 것은 아니지만, 임대사업자는 별도로 내부프로세스에 규정이 있습니다.

-★ RTI에 대해 자세히 알아보고 싶다면 아래 관련 링크 클릭

https://ten-thousand.tistory.com/18

4️⃣ 임대사업자가 나은가요? 아니면 임시 사업자등록 후 변경하는 것이 대출에 유리한가요?

👉 상황에 따라 다릅니다.

순수 임대 목적이라면 → 임대사업자 등록이 훨씬 유리합니다.
- 일부 금융기관은 임대사업자 대출에 대해 LTV(담보인정비율)나 우대금리를 적용해주기도 합니다.
반면, 임시로 일반 사업자 등록만 했다가 추후 변경하는 경우
→ 심사 과정이 복잡해지고, 오히려 대출에 불리할 수 있습니다.

결론
: 임대사업 목적이 확실하다면, 처음부터 임대사업자 등록을 추천드립니다.

5️⃣ 15억 부동산(대출 7억) 보유 중인데, 이번 대출에 영향이 있을까요?

👉 일부 영향이 있습니다.

현재 보유 중인 부동산과 대출 현황은 DSR 심사에 직접 반영됩니다.
특히, 2024년부터 강화된 규제로 인해
- 총 부채 상환 부담이 연소득의 일정 비율을 초과하면 대출이 제한될 수 있습니다.

예시

본인 연소득이 1억 원이고, 기존 대출 원리금 상환액이 많다면
이번 상가 대출 심사 시, 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

✅ 단, 상가 담보대출은 "담보가치"를 주로 평가하기 때문에, 신용대출보다는 영향이 적은 편입니다.

🔔 최종 요약

대출 가능 금액은 감정가 대비 70~80%이지만, 소액임차 최우선변제금을 차감한 뒤 최종 결정된다.
광명시 주상복합 기준은 주택 4,800만 원, 상가 1,900만 원을 각각 공제해야 한다.
사업자 등록은 필수는 아니지만, 임대 목적이라면 임대사업자 등록이 유리하다.
기존 부동산 대출이 많으면 DSR 심사에 영향을 줄 수 있으니 주의해야 한다.

여기까지!
읽어주셔서 감사합니다 😊
혹시 추가로 **"대출 실행 절차"** , 무허가 건축물이 있는경우 등 궁금하시다면, 댓글로 남겨주세요! ✍🏻